【2025年最新】REIT（リート）とは？高利回りの仕組み・メリット・デメリットを徹底解説！
「大家さんになって不動産収入を得てみたいけど、何千万円もの大金は用意できない…」
そんなふうに考えて、不動産投資を諦めていませんか？
実は、数万円程度の少額から、間接的にオフィスビルやマンションのオーナーになれる画期的な方法があります。それが今回ご紹介する「REIT（リート）」です。
REITは「不動産投資信託」とも呼ばれ、多くの投資家から集めた資金で不動産に投資し、得られた賃料収入などを投資家に分配する金融商品です。
この記事では、REITの基本的な仕組みからメリット・デメリット、そして2025年最新の市場動向を踏まえた選び方のポイントまで、初心者の方にも分かりやすく徹底的に解説します。
この記事を読めば、REITの魅力を理解し、資産形成の新たな選択肢として具体的な一歩を踏み出せるようになるでしょう。
📖 この記事の目次
REIT（リート）とは？不動産投資の仕組みを図解
REITの基本的な仕組み
REIT（Real Estate Investment Trust）は、一言でいうと「不動産投資のプロに、あなたの代わりにお金を運用してもらう仕組み」です。
投資家は「投資法人」と呼ばれるREITの窓口にお金を出し、その投資法人が集めた資金を元手に、オフィスビルや商業施設、マンションといった複数の不動産を購入・運用します。 そして、そこから得られた賃料収入や売却益が「分配金」として投資家に還元されるのです。
特に、日本の証券取引所に上場しているREITは「J-REIT」と呼ばれ、株式と同じようにいつでも手軽に売買できるのが特徴です。
現物不動産投資との違いは？
REITと、自分で物件を購入する「現物不動産投資」には、明確な違いがあります。REITは、現物不動産投資の「多額の資金が必要」「管理が大変」といったハードルを解消し、誰でも不動産投資を始めやすくした金融商品と言えるでしょう。
| 項目 | REIT（不動産投資信託） | 現物不動産投資 |
|---|---|---|
| 少額投資 | 数万円～可能 | 多額の資金が必要 |
| 流動性（換金性） | 高い（いつでも売買可能） | 低い（売却に時間がかかる） |
| 管理の手間 | 不要（プロが運用） | 必要（賃貸管理など） |
| 分散投資 | 簡単（複数の物件に分散） | 難しい（資金的に困難） |
| 価格変動リスク | あり | あり |
| 節税メリット | 限定的 | 大きい場合あり |
投資初心者にも嬉しい！REIT（リート）の5つのメリット
REIT投資には、特に投資初心者にとって魅力的なメリットがたくさんあります。
- 高水準で安定した分配金利回り
REIT最大の魅力は、高い分配金利回りが期待できることです。J-REIT市場全体の平均利回りは約4.87%（2025年6月末時点）です。これは、REITが「利益の90%超を分配する」などの条件を満たすことで、法人税が実質的に免除される税制優遇を受けているためです。 - 少額から不動産投資を始められる
現物不動産なら数千万円以上が必要ですが、REITなら数万円～十数万円程度から投資を始めることができます。これまで資金面で不動産投資を諦めていた方でも、気軽に挑戦できるのは大きなメリットです。 - 高い流動性（換金性の高さ）
J-REITは証券取引所に上場しているため、株式と同じように市場が開いている時間ならいつでも売買できます。急に現金が必要になった場合でも、比較的スムーズに換金することが可能です。 - プロによる運用とリスク分散
物件選びから管理・運営まで、すべて不動産の専門家が行ってくれます。投資家は面倒な手間をかける必要がありません。また、1つのREITで複数の物件に投資しているため、自然とリスクが分散される効果も期待できます。 - インフレヘッジ機能
インフレ（物価上昇）が起こると、一般的に不動産価格や賃料も上昇する傾向があります。REITは実物資産である不動産に投資しているため、インフレによるお金の価値の目減りを防ぐ「インフレヘッジ資産」としても有効です。
始める前に知っておきたい！REIT（リート）の主なデメリットとリスク
多くのメリットがある一方で、REITには注意すべきデメリットやリスクも存在します。投資を始める前に必ず確認しておきましょう。
- 価格変動リスクと元本割れ
REITは上場している金融商品のため、その価格は景気や金利、市場の需給によって常に変動します。購入した価格より値下がりし、元本割れを起こす可能性がある点は、最も重要なリスクです。 - 分配金減少リスク
REITの収益源は不動産の賃料収入です。景気の悪化などで空室が増えたり、賃料が下がったりすると、分配金が減ってしまう可能性があります。 - 投資法人の倒産・上場廃止リスク
REITを運営する投資法人も一般企業と同じように、経営破綻（倒産）するリスクがあります。また、上場基準を満たせなくなると上場廃止となり、売買が非常に困難になるケースも考えられます。 - 金利変動リスク
多くのREITは、金融機関からの借入金で不動産を購入しています。そのため、市場の金利が上昇すると、利息の支払い負担が増え、収益を圧迫する要因となります。 - 自然災害・事故リスク
投資先の不動産が地震や火災、水害といった自然災害に見舞われた場合、賃料収入が途絶え、REITの価格や分配金に悪影響が及ぶリスクがあります。
【2025年版】REIT（リート）の種類と選び方のポイント
REITは、投資対象とする不動産の種類によって、いくつかのタイプに分けられます。それぞれの特徴を理解し、自分の投資スタイルに合ったものを選びましょう。
あなたはどのタイプ？投資対象による分類
| 投資対象 | 主な特性 | 景気感応度 | こんな人におすすめ |
|---|---|---|---|
| オフィスビル | 景気動向に敏感で、賃料変動も大きい | 高 | 景気回復局面で高いリターンを狙いたい人 |
| 住居 | 景気の影響を受けにくく、収益が比較的安定 | 低 | 安定した分配金をコツコツ受け取りたい人 |
| 商業施設 | 消費動向やインバウンド需要に左右される | 中～高 | 世の中の消費トレンドに投資したい人 |
| 物流施設 | ネット通販の拡大で需要が安定・成長 | 低～中 | 長期的な安定成長に期待したい人 |
| ホテル | インバウンド需要の影響を強く受け、変動が大きい | 高 | ハイリスク・ハイリターンを狙いたい人 |
| 複合・総合型 | 複数タイプに分散投資し、リスクを抑制 | 中 | まずはバランスよく始めたい初心者 |
失敗しないための銘柄選びの指標
表面的な利回りの高さだけで選ぶのは危険です。以下の指標を総合的にチェックして、優良な銘柄を見極めましょう。
- 分配金利回り: REIT投資において最も重要な指標の一つです。
- NAV倍率: REITの割安・割高を判断する指標で、株式のPBRに相当します。1倍を下回ると割安とされます。
- スポンサー: REITを裏で支える親会社のことです。信頼性が高く、体力のある企業がスポンサーだと安心です。
- 保有物件の入居率（稼働率）: 賃料収入の安定性を示す重要な指標です。
結論：REITはリスクを理解すれば、少額から始められる魅力的な不動産投資
REIT（不動産投資信託）は、少額から始められ、専門家が運用してくれるため、不動産投資の入門編として非常に優れた金融商品です。 高い分配金利回りも魅力で、ポートフォリオに組み込むことで資産全体の分散効果も期待できます。
しかし、価格変動や分配金減少といったリスクも必ず存在します。 このリスクを十分に理解した上で、まずは生活に影響のない余剰資金で、複数の銘柄やセクターに分散投資することから始めるのが成功の鍵です。
2025年現在、J-REIT市場は金利動向などから割安な水準にあるとの見方もあり、今後の市場回復に期待が寄せられています。
この機会に、REIT投資への第一歩を踏み出してみませんか？
FAQ：REITに関するよくある質問
- REITはいくらから始められますか？
- 銘柄にもよりますが、多くのJ-REITは数万円～十数万円程度から購入できます。 現物の不動産投資に比べて、非常に少額から始められるのが大きな魅力です。
- 分配金はいつ、どのように受け取れますか？
- 多くのREITは年に1回または2回の決算を行い、その後に分配金が支払われます。分配金は、お持ちの証券口座に自動的に振り込まれます。
- NISA（ニーサ）口座でREITに投資できますか？
- はい、NISA（少額投資非課税制度）の「成長投資枠」を利用してJ-REITに投資することが可能です。NISA口座で得た分配金や売却益には税金がかからないため、非常に有利に資産運用ができます。
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